Dació en pagament? Pobre solució

En aquest país nostre de simplificacions i modes, una de les tesis que darrerament està tenint més éxit és la de presentar la dació en pagament com a panacea o remei miraculós per a les persones que veuen com el seu habitatge és subhastat i ells es queden al carrer i amb el deute. Per molta gent (hi ha excepcions que aprofondeixen més, certament, però no és quelcom generalitzat, que a alguns fer servir la neurona els genera massa esforç) es la primera, sinó l’única, mesura per solucionar aquesta situació. I es parla a tot arreu, es presenten ILPs i es blasma sense cap contemplació qualsevol que gosi matisar aquest pensament únic.

Però em permetreu que jo vagi una mica contracorrent, per seguir el costum (jo soc dels que al Facebook prefereixes més fer comentaris crítics que pitjar el botó m’agrada, i com que hi ha qui prefereix “palmeros” que debat, passa el que passa). La dació en pagament no és solució. O és una pobre solució, si ho preferiu.

El problema principal de que t’executin una hipoteca no és si et quedes amb el deute o no, ES QUE ET QUEDES SENSE LLOC ON VIURE-HI !!! Aquesta és la gran tragèdia, i aquesta, crec, hauria de ser la nostra primera preocupació com a societat. Cal arbitrar sistemes que permetin a les famílies continuar a casa seva, ni que sigui sense pagar, o pagant menys. Potser us sembla una bajanada (potser ho és) però jo crec que no. Creieu que les entitats bancàries guanyen res fent-se propietaris d’un pis que, ara per ara, no poden vendre i que només els genera despeses? Un pis que a sobre estant buit es degrada i que quan la cosa millori (que algun dia passarà, dic jo) i el puguin vendre estarà en molt pitjor estat? Crec que aquest hauria de ser el nostre primer camp d’actuació.

En canvi, sembla que el que ens preocupa, més que quedar-nos sense lloc on viure, és quedar-nos amb el deute. I confesso que no ho entenc. Es clar que si molts hi haguessin posat una mica de seny en d’altres moments (responsabilitats bancàries a banda), segurament no haurien arribat a aquest punt, i si no van posar seny aleshores (les vacances a la Riviera Maya amb el sobrant de la hipoteca eren massa llamineres), esperar que ho posin ara és esperar massa. Però, afortunadament, aquests inconscients no són tots, segurament ni tan sols la majoria, i em va l’efecte que el que passa és que la gran majoria es deixa portar per l’onada mediàtica.

No dic que no tingui cap importància, però si dic que davant el que representa quedar-se al carrer, el deute és secundari, i per qüestions professionals puc dir-vos de primera mà el que costa cobrar un deute, qualsevol. Hi ha qui porta anys vivint amb deutes, i si bé no és una situació còmoda, us ben asseguro que és portable, infinitament més portable que no tenir lloc on viure. Cal tenir present que, d’una banda, una part del sou és inembargable, i dilluns passat va publicar-se al BOE el Reial Decret Llei que en cas d’execució hipotecària i quan el preu d’adjudicació de la subhasta no cobreixi el deute augmenta la quantitat inembargable que fixa la Llei d’Enjudiciament Civil (a més va augmentar fins el 70% del valor de taxació el preu pel que l’entitat executant pot quedar-se l’habitatge, en lloc del 50% que regia fins ara, mesura que reduirà notablement el deute).

Per tant, a dia d’avui, en el suposit indicat en el paràgraf anterior, un cent cinquanta per cent de l’SMI és inembargable, i aquest percentatge augmenta en un 30% per cada membre del nucli familiar sense ingressos superiors al propi SMI. En roman paladino això vol dir que en una família de quatre membres en la que només un tingui ingressos superiors al SMI, el seu sou serà inembargable fins un 240% de l’SMI, és a dir, si és de fins a 1.540 € mensuals no se li embargarà res. I si és superior, se li podrà embargar un 30% de l’excès, després un 50% (de l’excès), etc … Es clar, no podràs tenir diners al banc, ni béns al teu nom, i aquesta és com dic una situació incòmoda, desagradable, però em penso que per a qui està patint per perdre l’habitatge, l’estalvi futur no és una preocupació.

Vol dir això que jo estic contra la dació en pagament? En absolut. Es una opció que tendria conseqüències, negatives per a uns, no tant per a uns altres, però que es pot plantejar, per què no? Altres països ho tenen regulat així i no passa res, i no cal ni regular-ho per llei, el pacte entre parts seria suficient (la llei faria innecessari el pacte). El que ja no veig tan clar, i ara parlo com a jurista, és que, com alguns pensen, això es pugui fer amb caràcter retroactiu, és a dir obligar a l’entitat bancària a donar per saldat el  préstec. I, posats a obligar, i suposant que fos possible, jo abans les obligaria a concedir moratòries, períodes de carència, ajornaments i fraccionaments de pagament o qualsevol cosa que permiti a la gent continuar a casa seva.

Facebooktwittergoogle_plusredditpinterestlinkedinmail

10 pensamientos en “Dació en pagament? Pobre solució

  1. Pingback: Manuel Cáceres

  2. Pingback: Carles Oriach i Font

  3. Pingback: Raül Murcia

  4. Sobre la part final, poder es pot. Però: Si jo sòc un banc i he donat unes hipoteques amb un risc X, es a dir: amb un marc jurídic que em dona unes garanties…

    I ara ve l’Estat i modifica aquest risc per les hipoteques que *ja he donat* serà l’Estat qui m’haurà de compensar la diferència, es a dir, com a Banc aniré al Estat a demandar que s’em pagui el que s’em deu.

    De cara en andavant cap problema, sempre que tothom tingui clar que la dació en pagament augmenta el risc i per tant l’interés a pagar.

    Això si, estic a favor de fòrmules que transmetin el risc i la responsabilitat al banc en lloc de al comprador. La part amb més coneixement i recursos per estimar qui pot o no fer front a un deute és el Banc i aquest és qui hauria d’assumir la major part del risc.

    • Bona puntualització. Es pot, però tindria conseqüències en forma de responsabilitat per a l’Estat. I sí, en una relació en la que ambdues parts no estan en igualtat de condicions, cal protegir la més feble, en aquest cas el ciutadà. Això no vol dir quan ha actuat temeràriament no hagi de tenir cap conseqüència (ni que sigui perquè molta gent, que ha actuat de forma assenyada, no ha de pagar la imprudència d’uns quants), però la conducta del banc és més greu, perquè ha actuat igual de temeràriament i sobre és el seu negoci i té més coneixement, i per tant se li pot exigir més.

      Però, sobre tot, cal buscar una solució per tal que la gent no es quedi al carrer.

  5. La dació en pagament té moltes virtuts, la primera es que endureix les hipoteques cosa que és positiva en un país que tendim a fer bombolles inmobiliàries (quelcom que no és nou) i tenim uns actors polítics locals que tenen molts incentius a fer llicències com boixos. Té també la virtut de fer que el diner circuli a d’altres sectors productius.

    Per altra banda, el “deute per vida” es potser més important a mig termini que el no tenir casa. Les persones embargades terminen a casa d’altres familiars, tornant al nucli del que han sortit, però ara per ara ja no es poden plantejar ni fer un lloguer en un futur (per molt que el 1,5 del SMI no sigui embargable, tú amb un 1,5 del SMI no agafes un lloguer ara per ara). Estem parlant de que mai a la vida, amb l’acumulació d’interessos de demora i tot no podràs fer res més que sobreviure, mai podràs fer un negoci, mai podràs muntar un nucli familiar viable, etc…

    Per altra banda estic d’acord amb tú, jurídicament no es pot cambiar les condicions dels que ja s’han endeutat, tú no pots dir-li als bancs que canvien les condicions unilateralment perquè al final la fiabilitat de l’estat espanyol, la seguretat jurídica cauria molt i aquí si que ens cruixirien més que als grecs.

    • Com tu dius, si un problema és a mig termini i l’altre és immediat, per què no comencem per buscar solucions a l’immediat? Crec que la dació en pagament (a la que de lege ferenda no m’hi oposo) ha esdevingut un lema repetit per molta gent que ni té idea de les seves possibles conseqüències (que tu o Roger sí heu valorat) ni, el que és pitjor, de les restants vessants de la qüestió.

  6. Ah.. sí, la solució per a que la gent no es quedi al carrer és el lloguer, comprar ha de ser més car que llogar. Si fas dació en pagament, hi haurà menys incentius per la compra-venda, el preu de la compra-venda per l’enduriment de les condicions hipotecàries caurà i no serà tant seductiu voler vendre’l (i serà més difícil), i per tant hi haurà més incentius de mercat per possar-ho a lloguer, ergo… més oferta de lloguer = preus més competitius.

    Per tant entrarem en una situació “normal” per a que algú que vulgui viure fer-ho de lloguer li sorti més barat que comprar (que és lo raonable, perquè es tracta de pagar un servei “habitatge” no sigui més car o molt semblant a comprar aquest servei i a més tenir-ne un de propietat al pas del temps).

    • En això estic totalment d’acord. De tota manera cal potenciar mesures (dic potenciar perquè algunes existeixen, però no són prou operatives), tipus aval-lloguer, per tal de fer el lloguer més atractiu per al propietari. Hi ha qui no lloga per què té por cobrar un mes, que als dos dies li deixin de pagar i trigui sis mesos en fer fora el llogater, a sobre pagant-se les despeses judicial perquè el llogater té justícia gratuïta (professionalment conec de forma directa algun cas així, però textual, sense exagerar).

  7. Pingback: Manuel Cáceres

Los comentarios están cerrados.